买房的问题
自2002年参加工作到现在，陆续入手3套房，一路走来经历过特别困难的时候，但整体来看还算是比较平稳，反思自己当时的思考决策在大方向上没啥问题。现把对于买房有一些心得体会做下小结。
写这篇文章不是鼓励买房，只是记录买房时要考虑的问题。
关于买房，我的观点是：如果是大学本科文凭毕业，那就是21岁进入社会参加工作把？30岁之前不要买房。这9年时间里所积累的收入全部用来提升个人能力和积累创业资源，以及投入创业中，别用房子绑住了自己创业的勇气。
为什么要买房
给房东房租不如还房贷？有这种想法的人不适合买期房，因为你不知道什么时候才能真正交房，在这个等待过程中你既要交房租，又要还房贷，而且还需要准备装修资金。如果持有这种想法的人在买房时选择了期房且是借款筹资，而且房屋面积大、房屋单价高，那就意味着每月支出的费用要比平时多出三至四倍（交房租、还借款、还房贷、筹备装修款），风险特别大。
安全的做法是购买拎包入住的二手房，即便是还借款和还房贷，经济压力要小很多。
想要一个属于自己的家！单身男孩子买房，多半是为了让自己在择偶时有更好的基础。相亲必问的问题中一定包含了“你有没有房？”，这年头虽然还有一些女孩子愿意陪着男朋友租房住，但大多数的父母不愿意让自己的女儿在出嫁时依然租房住。到结婚时才买婚房的，大概率是家族参与了出资，属于应急操作。
单身女孩子买房，一般是为了让自己有安全感。就算以后结婚了住进婚房，也不怕夫妻生气吵架了没地方去。
正在谈恋爱过程中的男女一起搭伙买房是为了让双方未来生活更安定。两个人一起买房比一个人买房还是要轻松些：一个人的收入负责日常开支，另一个人的收入承担房贷月供。
怎么选城市和区域
大多数人在自己读大学的城市工作，在工作的城市买房，也有一些人选择回老家买房。比如那些漂泊到北上广深工作的人，在工作的城市买房还挺不容易的，回老家或者在自己规划下一阶段发展的城市买房更划算。比如：在深圳工作，在长沙买房。
如果不确定去什么城市发展，我建议花点时间看看各个城市的规划文件。有个网站叫空间规划手册，里面有各个城市发布的空间总体规划文件。在这个网站上，我找到了《长沙市国土空间总体规划（2021-2035年）公示版》文件以及长株潭一体化发展五年行动计划（2021-2025年）文件，我可以据此看最近几年长沙的发展是否按这个规划在稳步推进，如果是，那就可以根据规划中未来的发展方向而提前布局。
以长沙为例，自1996年至2017年，陆续出现了一些重大的城市区域规划：1996年长沙市调整辖区，设立芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花5个区；2004年国务院同意湖南省政府迁移至长沙市天心区；2005年省政府正式批准长株潭城市群区域规划；2011年将望城并入；2015年国务院批复设立湘江新区（中部地区首个国家级新区）；2017年将宁乡并入……
除了通过这些重大的城市区域规划进行远景考虑之外，还可以通过长沙市自然资源和规划局了解近期的通过审批的建设项目。
在我购买第一套住房时，就是基于省政府南迁以及长株潭一体化的规划政策而选择了当时较为偏僻的南二环外，当时的房价只要 ¥2000/m²。几年后的房价很快就上涨了3倍，且周边的小区和生活商圈已陆续建成。
当前在长沙买房主要围绕湘江新区以及城市轨道交通建设进行考虑，具体可以通过已发布的长沙市城市轨道交通第三期建设规划的文件以及长沙市城市轨道交通第四期建设规划相关文件以及长沙市国土空间总体规划2021-2035主城区轨道交通规划图进行了解。
怎么选小区
价格因素
- 你能接受的价格决定了你选择的区域，除非是遇到了隐藏的捡漏机会：比如内部指标或者清盘促销。
- 盘算好手中的资金，基于自己想买的房屋大小来评估可选的楼盘小区。
- 电梯房的公摊面积大，实际得房面积小，且物业费高、水费高（二次加压）
小区风格
- 纯多层小区，现在叫小洋楼或者联排别墅。二手房里面还是有一些没有电梯的多层小区可以选择。
- 纯电梯房小区一般实现了人车分流，主要看电梯配置如何。
- 既有多层住宅又有电梯房的小区较大，可以优先考虑
生活便利
- 小区方圆15分钟路程内是否有医院、幼儿园、小学、初中、高中、大型商场？
怎么选楼栋、楼层
地势
- 主要是考虑排水问题，避免下雨时所在楼栋的地面被水淹没；
- 如果小区有山坡的，也要考虑滑坡的风险；
朝向
- 现在的楼盘建筑大多会考虑到坐北朝南的设计，但也要留意这个问题。
- 要根据楼栋周边的建筑考虑光线遮挡的问题。
便利
- 从楼栋到小区门口的路线是否方便？
- 如果路面有公共停车位，哪些区域的停车位相对充足？
- 如果是电梯房，为了避免停水停电问题，选择5-8层的楼层就可以了。
安全
- 从防盗的角度来看，位于小区角落的楼栋相对来说是安全度较低的；
- 从交通安全的角度来说，道路转角的楼栋容易出现视觉死角；
- 从防火的角度来说，不要选择5层以上；
安静
如果喜欢安静，那就不能选择临近小区边缘有公路的楼栋，小区会所、游泳池、篮球场周边的楼栋也不要选。
怎么选房型
入户门朝向
很多人不考虑这个问题，我比较在意。我不喜欢面向入户门的时候人向西边，感觉不对。打个比方：下班回家的时候开门叫啥？归西？
内部空间
- 不要那些异性结构的户型，什么三角形、梯形、圆形啥的都不要；
- 主卧要从书房经过？没必要吧。
- 客厅占用了房屋一半的面积，那挺浪费的。
- 没有阳台？怎么晾衣服啊。
- 客厅的窗户特别小？那光线肯定不好。
什么时候买更合适
购房政策
如果是用于自住的刚性需求，只要有购房指标，最好选择在大家都不想买房的时候入手。因为这个时候各大楼盘生意不好，优惠也好谈。一旦国家开放房产刺激政策之后，你很可能买在价格高点，未来换房的时候没有太大的价格操作空间。
如果是用于投资的房产，这要看有多少现金资产，当下不是一个投资房产的好时机。
- 2023年8月28日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局近日联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》“认房不用认贷”将为购房者带来哪些实惠？
- 2023年9月22日，长沙市住房和城乡建设局发布有效期为5年的一份文件——长沙市住房和城乡建设局关于优化房地产调控政策的通知，买房不再受到长沙户口的限制、不再需要发证4年（网签满4年即可，基本上是可以提前1年时间转手）
贷款利率
这要基于过往几年的贷款利率做对比，如果利率下降了，是可以房产没那么景气的时候买入。相对低的房价加上相对低的贷款利率可以让自己的压力没那么大。
- 2023年8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》购房首付比下限、存量首套房贷利率调整落地
个人经济
如果当前有在经营事业或即将创业，但在住房上有刚性需求。尽管有全款购房的能力，我认为依然要选择贷款买房，保留一部分流动资金应对事业变化的风险。